Anschlussfinanzierung – Was ist zu beachten ?

Unser Geschäftsführer Christopher Schreiner beschäftigt sich intensiv mit dem Thema, was im Rahmen von Finanzierungen, speziell auch bei einer Baufinanzierung, zu beachten ist, wenn die Zinsfestschreibung für ein bestehendes Darlehen ausläuft und man sich um eine Verlängerung bzw. den Abschluss eines neuen Darlehensvertrages für die restliche Darlehensschuld kümmern muss.

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Termin für Anschlussfinanzierung

  • Interessierte und Betroffene sollten sich rechtzeitig vor Auslauf der Zinsfestschreibung mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen.
  • Dabei sollte man sich gedanklich nicht auf die derzeit finanzierende Bank beschränken, sondern auch die Darlehensbedingungen anderer Institute sichten.
  • Um sich aktuell günstige Zinskonditionen schon Monate im Voraus zu sichern, kann es sinnvoll sein, sich über die Konditionen von sog. Forwarddarlehen zu informieren.

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Bereitstellungszinsen vermeiden

Wenn man einen Darlehensvertrag schließt, das Darlehen aber erst längere Zeit nach Vertragsschluss in Anspruch nimmt, können Bereitstellungszinsen entstehen. Normalerweise berechnen die Banken ab dem vierten Monat nach Vertragsschluss 0,25 % p.a. Bereitstellungszinsen.

Diese zusätzlichen Kosten können und sollten vermeiden werden, indem man

  • entweder das Datum des Vertragsschlusses so steuert, dass es max. 3 Monate vor geplanter Inanspruchnahme des Darlehens liegt,
  • oder – wenn der Vertragsschluss mehr als 3 Monate vor der geplanten Inanspruchnahme des Darlehens liegt -mit der Bank vor Vertragsschluss verhandelt, dass für den Zeitraum bis zur geplanten Insanspruchnahme des Darlehens keine oder zumindest geringere Bereitstellungszinsen berechnet werden.

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Wechselkosten nicht überbewerten

Holt man bei der derzeit finanzierenden Bank ein Angebot für die Anschlussfinanzierung ein und kommuniziert offen, dass man auch Alternativangebote einholt, wird einem oft entgegen gehalten, dass beim Wechsel zu einem anderen Institut im Zusammenhang mit der Umschreibung von Sicherheiten (Grundschulden) hohe Kosten anfallen würden. Hiervon sollte man sich aber nicht abschrecken lassen.

  • In der Regel kann die Grundschuld vom derzeit finanzierenden Institut an die für die Anschlussfinanzierung gewählte andere Bank abgetreten werden. Die hiermit verbundenen Kosten sind vergleichsweise gering.
  • Selbst wenn die bestehende Grundschuld gelöscht und zugunsten der die Anschlussfinanzierung übernehmenden Bank eine neue Grundschuld bestellt werden muss, sind die damit verbundenen Kosten im Verhältnis zur Abtretungsavariante zwar höher. In der Regel entscheidet man sich jedoch für das Angebot einer anderen Bank, weil es deutlich bessere Zinskonditionen bietet, als das Angebot der derzeit finanzierenden Bank. Gegenüber der damit verbundenen dauerhaften Zinsersparnis fallen die Kosten für Löschung und Neueintragung einer Grundschuld erfahrungsgemäß kaum ins Gewicht.

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Höhere Tilgung ist ratsam

Wenn eine bestehende Zinsfestschreibung von 10 oder mehr Jahren ausläuft und man deshalb über eine Anschlussfinanzierung nachdenken muss, ist die ursprüngliche Darlehensschuld abhängig von der bislang gewählten Tilgungsrate (von 1 % p.a. oder mehr) in der Regel schon mehr oder weniger deutlich reduziert worden. Das bedeutet, dass sich die Zinsbelastung selbst bei gleich bleibendem Zinsniveau zwangsläufig reduziert. Dieser Effekt wird beim derzeit historisch niedrigen Zinsniveau verstärkt, sodass die Zinsrate in der Regel deutlich niedriger ausfällt, als dies bei der auslaufenden Finanzierung der Fall war.

Diesen Effekt sollte man nutzen.

  • Durch eine Erhöhung der Tilgungsrate verkürzt man die Laufzeit bis zur vollständigen Darlehenstilgung und wird dadurch schlicht und einfach früher schuldenfrei.
  • Das derzeit historisch niedrige Zinsniveau, das man mittels Vereinbarung von Laufzeiten von 10 oder sogar mehr Jahren für das eigene Vorhaben dauerhaft festschreiben kann, bietet die Möglichkeit, durch Erhöhung der Tilgungsrate die Niedrigzinsphase wirtschaftlich sinnvoll für die (abhängig von Darlehensbetrag und Tilgungsrate vielleicht sogar vollständige) Entschuldung auszunutzen.

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Volltilgung in Erwägung ziehen

Im Zusammenhang mit dem vorstehend erörteten Punkt kann (und sollte unter bestimmten Gesichtspunkten) sogar in Erwägung gezogen werden, bei der Anschlussfinanzierung ein sog. Volltilgerdarlehen zu vereinbaren. Das macht u.a. dann Sinn, wenn man auf das Rentenalter zugeht und bei Erreichen des Rentenalters (auch wegen der damit verbundenen Einkommensreduzierung) schuldenfrei sein möchte.

  • Grundsätzlich sollte bei einer Anschlussfinanzierung daher auch die Möglichkeit der Volltilgung geprüft werden.
  • Einige Banken „belohnen“ diese Entscheidung sogar mit Zinsvergünstigungen von bis zu 0,4 % p.a. ! Diese Zinsersparnis kann dann schon wieder in die Darlehenstilgung gesteckt werden, indem man die Tilgungsrate entsprechend erhöht.

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Den vollständigen Beitrag von Christopher Schreiner kann man hier bei Cash.ONLINE nachlesen.