Immobilienkauf statt Miete ?

Wer sich schon mal gefragt hat, ob man sich für einen Immobilienkauf oder den Bau einer Immobilie entscheiden soll, statt weiter in Miete zu wohnen, kennt das: So richtig greifbar ist dieses Thema scheinbar nicht. Vielleicht, weil es dem Laien an konkreten Anhaltspunkten für die Vergleichbarkeit von Immobilienkauf und Miete fehlt. Im Rahmen einer qualifizierten Beratung sollte einem dieser Vergleich nachvollziehbar dargestellt werden. Denn nur auf diese Weise ist man in der Lage, fundiert vorbereitete Entscheidungen zu treffen.

Immobilienkauf nur wegen niedriger Zinsen ?

Natürlich nicht. Wir betonen in diesem Zusammenhang auch immer wieder, dass die derzeit niedrigen Zinsen nur ein Kriterium bei der Entscheidung, ob man ein Eigenheim kaufen/bauen oder in Miete bleiben soll, darstellen. Darüber hinaus muss beim Immobilienkauf der Preis stimmen. Denn was bringen einem niedrige Zinsen, wenn man die Immobilie zu einem weit überteuerten Preis kauft ? Diese Frage muss man sich angesichts der in den letzten Jahren stetig und deutlich steigenden Immobilienpreise sehr intensiv stellen und zum Beispiel durch eine Wertindikation oder ein Wertgutachten beantworten lassen. Denn wenn man zwar niedrige Zinsen vereinbart, für die Immobilie gleichzeitig aber einen „Mondpreis“ bezahlt, wird der Zinsvorteil schlicht und einfach aufgezehrt. Und dass man die Bezahlung eines mehr oder weniger weit überzogenen Preises damit begründet, die Immobilie werde im Laufe der Jahre eine Wertsteigerung erfahren, kann allenfalls als Trost dienen. Denn einerseits kann niemand so richtig voraussagen, wie sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln werden. Andererseits nimmt eine zum korrekten Preis erworbene Immobilie ja auch an einer Wertsteigerung teil. Deshalb sollte man einfach vermeiden, überteuert zu kaufen. Dann hat man Beides: Werthaltig bezahlt und zusätzlich die Chance, an einer Wertsteigerung teilzuhaben.

Immobilienkauf wegen hoher Mieten ?

Das kann vor allem in der langfristigen Betrachtung ein Argument sein, muss es aber nicht. Auch hier gilt, dass man sich vor einer Entscheidung umfassend informieren und ggf. eine fachkundige Unterstützung hinzuziehen sollte. Denn im Rahmen eines Vergleiches von Immobilienkauf mit Miete ist es ja nicht damit getan, die Mietbelastung mit der Zinsbelastung beim Kauf oder Bau einer Immobilie zu vergleichen. Auch wenn die Darlehenstilgung der Vermögensbildung dient und deshalb der Mietbelastung nicht gegenüber gestellt werden kann, stellt sich in diesem Zusammenhang zusätzlich die Frage, ob denn die nachhaltige Leistungsfähigkeit besteht, ein Immobilienvorhaben ohne wesentlichen Verlust des Lebensstandards so zu finanzieren, dass es dann auch spätestens bis zum Erreichen des Rentenalters abbezahlt ist.

Entscheidungskriterium Tilgung

Dabei darf man sich in der Gesamtschau von derzeit niedrigen Zinsen nicht in die Irre führen lassen: Tendenziell fordern die Banken gerade wegen der zur Zeit niedrigen Zinsbelastung höhere Tilgungsleistungen. Das hat auch einen guten Grund: Denn niemand kann voraussagen, wo die Zinsen in 10, 15 oder 20 Jahren stehen werden. Wer dann eine Immobilie bei derzeit geringen Zinsen bei gleichzeitig geringer Tilgung und relativ geringer Leistungsfähigkeit „Spitze auf Knopf“ über die Laufzeit der Zinsfestschreibung „gerettet“ hat, sitzt nach Ablauf der Zinsfestschreibung wegen der geringen Tilgung immer noch auf einer relativ großen Darlehensschuld. Wenn man dieses Darlehen dann mit einem Zinssatz weiter finanzieren muss, der vielleicht 2% oder 3% über derzeitigem Zinsniveau liegt, kann man Probleme bekommen, die man hoffentlich nicht hat, wenn man in der Niedrigzinsphase schon deutlich höher getilgt hat und deshalb nach Ablauf der Zinsfestschreibung entsprechend geringere Summen weiterfinanzieren muss.

Immobilienkauf und Folgekosten

Und schließlich muss man sich darüber im Klaren sein, dass es mit dem Erwerb oder dem Bau einer Immobilie kostenmäßig nicht getan ist. Wenn man selbst baut oder zum Beispiel ein Haus kauft, sollte man von Anfang an Rücklagen für Wartungs- und Reparaturarbeiten schaffen. Spätestens (bei Neubau) nach Ablauf der Gewährleistungsfristen treffen einen die Kosten für derartige Maßnahmen selbst. Bei Erwerb einer gebrauchten Immobilie hat man keine regulären Gewährleistungsansprüche, weil die Gewährleistung in der Regel ausgeschlossen wird.

Bestimmte Aufwendungen wie Malerarbeiten im Außen- und Innenbereich muss man aber turnusmäßig einplanen. Hinzu kommen erfahrungsgemäß immer wieder mal außerplanmäßige Aufwendungen, zum Beispiel für Reparaturen an einer Heizungsanlage. Derartige Aufwendungen machen gerne mal mehrere Tausend Euro aus, die man als Durchschnittsverdiener nicht ohne Weiteres aus der Portokasse bestreiten kann.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird man als Mitglied der Eigentümergemeinschaft in der Regel nicht nur laufende Betriebskosten bezahlen müssen. Vielmehr werden in einer Eigentümergemeinschaft sinnvollerweise vorsorglich Rücklagen gebildet, um für den Fall der Fälle Vorsorge zu treffen. Diese Rücklagen werden aus laufenden Einzahlungen der einzelnen Eigentümer gespeist, die beim Einzelnen also ebenfalls zusätzlichen Aufwand verursachen.

Die Banken tragen diesem Umstand Rechnung und berücksichtigen im Zuge der Prüfung der Leistungsfähigkeit eines Darlehensnehmers derartige Aufwendungen standardmäßig als laufenden Aufwand, neben den Aufwendungen für Lebenshaltung, den eigenen PKW etc. .

Kauf oder Miete: Die Abwägung

Wenn man die angesprochenen Punkte zusammenfasst, muss man sich also über folgende Kriterien Gedanken machen und in erster Linie schlicht und einfach rechnen:

Miete
  • Höhe der Mietbelastung, berechnet auf einen Zeitraum von z.B. 25 Jahren
  • Ermittlung und Einbeziehung zu erwartender Mietsteigerungen
Leistungsfähigkeit
  • Eigenes Einkommen und eigene Einkommensaussichten
  • Familienplanung und ggf. zu erwartender Mehraufwand
Immobilienkauf oder -bau
  • Ermittlung einer geeigneten Immobilie
  • Beurteilung der Angemessenheit des Immobilienpreises bzw. der Grundstücks- und Baukosten
  • Ermittlung der zu erwartenden Betriebskosten
  • Kalkulation angemessener/erforderlicher Rücklagen

Unterstützung

Wir bieten auf dieser Seite ja eine ganze Reihe von Rechnern an, die einen ersten Einstieg in die ernsthafte Planung eines Immobilienerwerbs bieten. Unter anderem gibt es auch den Mieten-/Kaufen-Rechner, der einen in der ersten Stufe der Planung – Berechnung der Belastung durch Miete unter Berücksichtigung künftiger Mietsteigerungen – unterstützt.

Alle Rechner sind wie gesagt als Einstieg zu verstehen und bieten die Möglichkeit, uns mit allen bereits eingetragenen Angaben zu kontaktieren, damit wir bei den weiteren Planungen und Überprüfungen weiter behilflich sein können. Man kann uns natürlich unabhängig von den angebotenen Rechnern gerne und jederzeit auch direkt kontaktieren.

Mieten oder Kaufen: Statistik und Prognose

Wir hoffen, mit diesem Beitrag deutlich gemacht zu haben, dass die Mieten-/Kaufen-Entscheidung nicht nur mit einer Milchmädchenrechnung vorbereitet werden kann. Vielmehr bedarf es einer sehr sorgfältigen Ermittlung aller maßgeblichen Einzelfaktoren, um am Ende der Prüfung ohne „Bauchweh“ die Entscheidung für einen Immobilienkauf oder für den Bau eines Eigenheims treffen zu können. Die etwas ausführlichere Darstellung soll nicht abschrecken, sondern einfach nur dazu ermuntern, das Thema seriös, sorgfältig und mit seriöser Unterstützung anzugehen.

Dass es sich lohnt, diese individuelle Überprüfung anzugehen, hat das IW – Institut der deutschen Wirtschaft – Köln ermittelt. Auch vor dem Hintergrund, dass aufgrund niedriger Zinsen einerseits und steigender Immobilienpreise sowie Mieten andererseits immer wieder eine „Überhitzung“ des Immobilienmarktes befürchtet wird, hat sich das IW Köln in einer Studie mit den Kosten des Mietens und des Kaufens beschäftigt. Diese Studie kommt zu dem Ergebnis, dass das Wohnen in einer gekauften Immobilie im Bundesdurchschnitt 41% günstiger ist, als das Wohnen in einer gemieteten Immobilie. Die sog. Selbstnutzerkosten lägen deutlich unter den Mietkosten. Das spreche eher dafür, dass bei den Immobilienpreisen weitere Steigerungen zu erwarten seien.

Natürlich gibt es beim Vergleich der Mietkosten mit den Kosten des Wohnens in einer eigenen Immobilie regionale Unterschiede. Diese Unterschiede lassen sich detailliert der interaktiven Karte entnehmen, die wir mit freundlicher Genehmigung des IW Köln hier zur Verfügung stellen können. Bitte beim Durcklicken beachten, dass man im Kästchen rechts oben die Darstellung „Kosten für Selbstnutzer“ oder „Kostenvorteil gegenüber Mietern“ auswählen kann. Innerhalb der Abbildung kann man die Karte bei Bedarf mit gedrückter linker Maustaste in die richtige Position schieben.