Corona-Krise und Baufinanzierung: die wichtigsten Fragen & Antworten

Dr. Klein

Wer aktuell von Kurzarbeit oder Verdienstausfällen betroffen ist, hat viele Fragen: Was passiert, wenn ich kaum Einnahmen habe oder nicht weiß, wie es nach der Krise für mich weitergeht? Wie kann ich meine Rate bedienen? Was ist, wenn ich mich bereits für eine Immobilie entschieden habe und in den letzten Zügen für den Baufinanzierungsabschluss liege? Was passiert mit den Immobilienpreisen? Und wie entwickeln sich die Bauzinsen? Wir sind in dieser unruhigen Zeit an eurer Seite und helfen euch bei all euren Fragen weiter – und zwar ganz bequem per Telefon, Mail oder Video-Chat. Die wichtigsten Punkte hat Redakteurin Kim schon einmal im Blog für euch zusammengefasst!

 

Stand: 7. Mai 2020. Durch die Corona-Krise stehen wir aktuell vor Fragen, die wir uns noch vor wenigen Monaten nicht hätten vorstellen können. Sichere Antworten und vor allem langfristige Prognosen sind derzeit kaum möglich, dennoch versuchen wir euch eine Orientierung für den Immobilien- und Baufinanzierungsmarkt zu geben. Im Blog beantworten wir wichtige Fragen zur aktuellen Situation und ordnen regelmäßig die neuesten Entwicklungen ein.

 

1. Corona und die Bauzinsen: Sinken oder steigen sie?

Stillstand beim öffentliche Leben, Hamsterkäufe in den Supermärkten, Chaos an den Börsen: Die Auswirkungen des Coronavirus sind extrem. Die große Verunsicherung der Finanzmärkte lässt sich besonders gut an der Entwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe ablesen: Bevor das Coronavirus Deutschland in vollem Maße erfasst hat, flüchteten sich viele Anleger in die als sicher geltenden Bundesanleihen – und mit ihrer Rendite sanken auch die Bauzinsen auf einen neuen historischen Tiefstand. Einige regionale Institute vergaben Anfang März Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung zu einem Sollzins von unter 0,3 Prozent.

Ich erwarte im Laufe des Jahres langsam anziehende Bauzinsen. Die Steigerung wird allerdings moderat bleiben – vor allem da die EZB weiterhin Staatsanleihen aufkauft und deren Renditen damit künstlich niedrig hält.

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender Dr. Klein

Mit steigender Unsicherheit innerhalb Deutschlands sinkt die Nachfrage nach Bundesanleihen allerdings wieder. Bereits jetzt hat Deutschland einen Schutzschirm von 750 Milliarden Euro auf den Weg gebracht. Aller Voraussicht nach werden Konjunkturprogramme folgen, um die Nachfrage anzukurbeln und Schlüsselindustrien zu stärken. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein erwartet daher ein Gesamtpaket jenseits der 1-Billion-Euro-Grenze. So notwendig und sinnvoll die staatlichen Hilfen in der aktuellen Situation auch sind, sie werden voraussichtlich einen Einfluss auf die Nachfrage nach Bundesanleihen haben und ihre Rendite wieder steigen lassen. „Aus diesem Grund erwarte ich im Laufe des Jahres langsam anziehende Bauzinsen“, erklärt Michael Neumann. „Die Steigerung wird allerdings moderat bleiben – vor allem da die EZB weiterhin Staatsanleihen aufkauft und deren Renditen damit künstlich niedrig hält.“

Ein weiterer Faktor, der aktuell zu leicht steigenden und vor allem stark schwankenden Zinsen führt, ist eine gewisse Unsicherheit auf Seiten der Banken. Einige regionale Institute haben sich teilweise aus dem Markt zurückgezogen. Andere Banken passen ihre Risiko-Marge an, um das eigene Risiko möglichst gering zu halten. Steigende Zinsen werden nun schneller als zuvor an Kunden weitergegeben.

 

2. Was sind die größten Herausforderungen für Immobilienkäufer?

Das unterscheidet sich je nach Bundesland und je Umfang der Einschränkungen. In Bayern beispielsweise ist es aktuell kaum noch möglich, eine Immobilie zu besichtigen. In anderen Bundesländern sind Besichtigungen zwar noch eingeschränkt möglich, dafür kann es schwieriger sein, einen Notartermin zu bekommen. „Wer über ein solides Einkommen und ein festes Arbeitsverhältnis verfügt und die passende Immobilie findet, kann sie allerdings weiterhin problemlos finanzieren“, sagt Michael Neumann. Für alle Finanzierungen gilt dabei: In der aktuellen Situation sollten sie auf keinen Fall zu eng kalkuliert sein. „Einige Banken prüfen Finanzierungen derzeit konservativer und deckeln die Finanzierung der Immobilie zum Beispiel bei 90 Prozent des Kaufpreises oder verlangen einen größeren Puffer in der Haushaltsrechnung. Sehr knappe Finanzierungen, die vor einigen Wochen vielleicht noch finanziert wurden, werden nun teilweise abgelehnt“, so Neumann weiter.

Wer über ein solides Einkommen und ein festes Arbeitsverhältnis verfügt und die passende Immobilie findet, kann sie allerdings weiterhin problemlos finanzieren.

Michael Neumann

Da die Bauzinsen tendenziell steigen dürften, ist eine lange Zinsbindung von mindestens 15 Jahren sowie eine hohe anfängliche Tilgung von mindestens zwei, besser drei Prozent empfehlenswert. Es macht darüber hinaus Sinn, einen Tilgungssatzwechsel in den Darlehensvertrag aufzunehmen. Das ist enorm hilfreich, wenn sich die Einkommenssituation ändert und die Rate kurzfristig angepasst werden muss.

 

3. Was bedeutet die Corona-Krise für Bauherren?

Im Neubau-Bereich sieht es etwas schwieriger aus als bei einem Immobilienkauf. Viele Fachkräfte kommen aus dem Ausland und durch die Beschränkungen fehlen daher zum einen die Arbeitskräfte und zum anderen deuten sich bereits Engpässe bei der Materialbeschaffung an. Das bremst natürlich die Bauvorhaben. Außerdem können Genehmigungsverfahren zurzeit nicht optimal bearbeitet werden. Jetzt mit einem Bauvorhaben beginnen, sollte daher nur, wer sich dessen bewusst ist und auch einen Zeitraum, in dem der Bau unterbrochen werden muss, überbrücken kann.

 

4. Ist eine Baufinanzierung trotz Kurzarbeitergeld möglich?

Wer aufgrund von Corona von Kurzarbeit betroffen ist, muss sich nicht zwangsläufig vom Wunsch nach der eigenen Immobilie verabschieden. Unter bestimmten Voraussetzungen klappt die Finanzierung trotz heruntergesetztem Gehalt. Wenn das Kurzarbeitergeld ausreicht, um die Monatsrate zu bezahlen, spricht generell erst einmal nichts dagegen. Ähnliches gilt auch für die, die ein privates Vermögen erspart oder geerbt haben: Das kann als Puffer genutzt werden, um die Raten während der zu überbrückenden Zeit zu bedienen. Beim Thema Kurzarbeitergeld entscheidet jede Bank anders und bezieht für die Entscheidung auch individuelle Faktoren ein, zum Beispiel die Branche, das Jobprofil und die Zukunftsfähigkeit des Arbeitgebers. Ein umfassender Vergleich verschiedener Banken und die persönliche Beratung sind hierbei sinnvoll. Und vor allem: eine ehrliche und kritische Abschätzung, wie sicher der Arbeitsplatz voraussichtlich ist.

 

5. Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?

Wer bereits eine Immobilie besitzt und das Darlehen dafür abbezahlt, sollte prüfen, welche Möglichkeiten es gibt, den Baukredit jetzt umzuschulden und die Konditionen zu verbessern. Wenn das Darlehen bereits seit zehn Jahren vollständig ausbezahlt ist, lässt es sich mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei kündigen − selbst wenn ursprünglich eine längere Zinsbindung vereinbart war. Das Sonderkündigungsrecht verfällt übrigens auch nicht, wenn der frühestmögliche Kündigungstermin bereits verstrichen ist. Wichtig ist nur, dass die Zinsbindung des Immobiliendarlehens bereits länger als 10 Jahre läuft.

Weil das Zinsniveau jetzt wesentlich niedriger ist als damals und die Konditionen zu den aktuell gültigen Zinsen neu berechnet werden, bedeutet die Umschuldung eine sofortige Entlastung bei der monatlichen Rate. Wer seine bisherige Rate beibehalten kann und möchte, erhöht damit automatisch die Tilgung und zahlt das Darlehen deutlich schneller ab. Falls eine Anschlussfinanzierung noch nicht möglich ist, lassen sich die aktuellen Zinsen schon fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit einem Forward-Darlehen „einfrieren“. Das ist interessant für alle, die sich gegen steigende Zinsen absichern und bereits jetzt Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung haben möchten.

 

6. Baufinanzierung und Verdienstausfälle: Was tun?

Bundestag und Bundesrat haben in der vergangenen Woche den Entwurf des „Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ angenommen. Wer wegen der Coronakrise in Geldnot geraten ist, kann nun zahlreiche Rechnungen und fällige Zahlungen im Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 ohne Konsequenzen aussetzen. Dadurch werden unter anderem Mieter geschützt, denen wegen Zahlungsrückständen nun nicht mehr gekündigt werden kann, wenn die Rückstände auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen. Außerdem lassen sich die monatlichen Raten von Verbraucherdarlehensverträgen stunden. Dies betrifft auch Eigenheimbesitzer, die ein laufendes Baudarlehen abzahlen. Privatvermieter, die aufgrund von Mietausfällen unter Umständen selbst in Not geraten, können daher auch prüfen, ob sie ihrerseits die Zahlung des Baudarlehens aussetzen können.

Ganz wichtig ist allerdings, dass niemand einfach aufhören kann, seine Rate zu zahlen, sondern immer zunächst auf seine Bank oder seinen Berater vor Ort zugeht. Die Kunden müssen nachweisen, dass sie aufgrund der Covid-19-Pandemie Einnahmeausfälle in solcher Höhe haben, dass die Zahlung der monatlichen Rate den angemessenen Lebensunterhalt gefährden würde. Wichtig zu wissen ist auch, dass die Zins- und Tilgungsleistungen nur gestundet und nicht erlassen werden. Der Darlehensvertrag verlängert sich in der Regel um den Zeitraum der Stundung.

In den Krisenzeiten rund um das Coronavirus wissen natürlich auch Banken um die schwierigen Situationen, in die Menschen jetzt geraten können. Wer aktuell in Probleme gerät, die nicht durch das Gesetz abgedeckt sind, kann daher versuchen, andere Lösungen mit der Bank zu vereinbaren. Neben einer Stundung bieten einige unserer Bankpartner ihren Kunden unter Umständen eine der folgenden Lösungen an.

  • Tilgungsaussetzung: Die Rückzahlung des Darlehens wird für einen bestimmten Zeitraum ausgesetzt. In dieser Zeit fällt nicht die volle monatliche Rate an, sondern nur der Zinsanteil. Im Normalfall muss diese Option bereits im Baufinanzierungsvertrag festgelegt werden. Aktuell wird die Aussetzung der Tilgung aber unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne vertragliche Vereinbarung gestattet.
  • Tilgungssatzwechsel: Wer im Baufinanzierungsvertrag einen Tilgungssatzwechsel vereinbart hat, kann die Tilgungshöhe verändern und so an die aktuelle finanzielle Situation anpassen. Bei einer Senkung des Tilgungssatzes verlängert sich allerdings die Zeit, bis das Darlehen abgezahlt ist. Zudem gilt dieser Wechsel langfristig: Die meisten Banken bieten nur einen einmaligen Tilgungssatzwechsel an. Soll die Tilgung nach der Corona-Krise wieder erhöht werden, sind Kreditnehmer auf die Kulanz der Bank angewiesen.
  • Ratenkredit: Eventuell kann es auch sinnvoll sein, bei einem kurzfristigen finanziellen Engpass einen günstigen Ratenkredit aufzunehmen und mit diesem die fälligen Raten auszugleichen.

Die verschiedenen, hier aufgezeigten Möglichkeiten sind von Bank zu Bank sehr unterschiedlich geregelt. Einige Banken sind in Corona-Krisenzeiten kulanter als andere. Zudem wird von Einzelfall zu Einzelfall entschieden. Es ist daher sehr wichtig, sich bei Kurzarbeit und finanziellen Engpässen schnellstmöglich mit dem eigenen Berater in Verbindung zu setzen und die Optionen zu sondieren. Welche Möglichkeit im individuellen Fall die passende ist, lässt sich am besten in einem gemeinsamen Gespräch herausfinden.

 

7. Immobilienmarkt: Führt die Corona-Krise zu fallenden Preisen?

Ob und wie sich die Corona-Pandemie auf die Immobilienpreise auswirken wird, ist noch nicht abzuschätzen. Roland Lenz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, erwartet eine Verlangsamung. In Stuttgart sei aktuell aber noch Betrieb: „Solange es noch erlaubt ist, finden hier weiterhin Makler- und Notartermine statt, wenn auch mit Einschränkungen.“ Diejenigen, die gerade auf der Suche nach einer Immobilie sind, reagieren laut Roland Lenz sehr unterschiedlich auf die neue Situation: „Einige sind unsicher und gerade in der Automobilbranche warten viele die weitere wirtschaftliche Entwicklung ab. Andere wiederum verfolgen unverändert ihre Pläne, und für die finden wir Finanzierungspartner. Aber natürlich weiß keiner mit Sicherheit, wie es weitergeht und wie lange uns die Coronakrise beeinträchtigen wird, deshalb müssen wir die Situation von Woche zu Woche neu einschätzen.“

Dass es zu einem langanhaltenden Preisrutsch kommen könnte, hält auch Michael Neumann zum aktuellen Zeitpunkt für unwahrscheinlich. Er erwartet, dass die derzeitige Situation den Anstieg der Immobilienpreise dämpfen wird, da ein Rückgang der Nachfrage zu erwarten ist: Weniger Menschen werden in der nächsten Zeit berufsbedingt umziehen oder von außerhalb Deutschlands zuziehen. Und einige werden sicherlich die wirtschaftliche Entwicklung abwarten, bevor sie eine so große Investition wie die in eine eigene Immobilie tätigen. Allerdings dürfte der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bestehen bleiben und nur die Umsetzung verschoben werden. Deshalb geht Experte Neumann davon aus, dass die Auswirkungen auf den Markt nur vorübergehend sind und es zu einem späteren Zeitpunkt einen „Nachholeffekt“ geben wird.

 

8. Werden die Kreditrichtlinien der Banken aufgrund der Corona-Krise strenger?

„Der Markt verändert sich gerade sehr schnell und ist dementsprechend unübersichtlich. Die Banken haben verschiedene Herausforderungen und wir stellen fest, dass jedes unserer 400 Partnerinstitute unterschiedliche Maßnahmen umsetzt, um ihnen zu begegnen”, erklärt Michael Neumann. Tatsächlich gibt es Banken die in der aktuellen Situation konservativer kalkulieren, um ihr Risiko zu reduzieren. Sie verlangen dann beispielsweise eine höhere anfängliche Tilgung oder etwas mehr Eigenkapital. Die Mehrzahl der Banken hat ihre Kreditvergabepraxis allerdings nicht nennenswert angepasst. “Auch Vollfinanzierungen sind weiterhin möglich und als Vermittler finden wir nach wie vor passende Partner für die Vorhaben unserer Kunden”, weiß unser Vorstand Neumann. Für sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen sollten Immobilienkäufer allerdings immer über eine sehr gute Bonität verfügen – unabhängig von der Corona-Krise. Wer sich im Moment für eine Erst- oder Anschlussfinanzierung interessiert, ist am besten beraten, sich an einen Vermittler mit einem umfassenden Marktüberblick zu wenden. Weil wir in ständigem Kontakt zu den Banken stehen, kennen wir deren aktuelle Bedingungen und können schnell die passende Bank für das jeweilige Vorhaben identifizieren.

 

Die Situation bei Dr. Klein: Wir beraten euch weiterhin

Bei allen Fragen rund um die laufende, gerade abgeschlossene oder noch geplante Baufinanzierung stehen unsere Berater weiterhin an eurer Seite. Vereinbarte Termine für ein Beratungsgespräch können ganz einfach per Video oder Telefon wahrgenommen werden. Alle Unterlagen werden weiterbearbeitet und Auszahlungen von den Banken fristgerecht vorgenommen.

Die Option, sich per Telefon oder Video-Chat beraten zu lassen, kann natürlich auch jeder nutzen, der sich ganz allgemein zu den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten informieren möchte. Auch auf Bankenseite gibt es zwar aktuell Unsicherheiten, aber vor allem die größeren Kreditinstitute sind so aufgestellt, dass sie Aufträge vollständig digital abwickeln können. Als Vermittler ist Dr. Klein deshalb in der Lage, auch im zurzeit unübersichtlichen Markt passende Baufinanzierungen für das jeweilige Vorhaben zu finden.

 

Trotz Corona: Auch das Hausgemacht-Team bleibt an eurer Seite und hält euch auf dem Laufenden!

Die Informationen und Einschätzungen in diesem Artikel sind auf dem Stand vom 9. April 2020. Aktuell kann sich die Situation allerdings schnell ändern. Wir halten euch hier im Blog so gut wie möglich auf dem Laufenden. Unsere Berater stehen euch jederzeit für individuelle Fragen zur Verfügung. Die derzeitige Situation ist für uns alle nicht einfach. Wir wünschen euch und euren Familien vor allem, dass ihr gesund bleibt, und dass ihr euch – soweit es geht – eure Zuversicht bewahren könnt. Es kommen auch wieder bessere Zeiten!

 

 


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