Ist eine Immobilie als Altersvorsorge sinnvoll?

Dr. Klein

Die Renten werden immer knapper. Wohl dem, der ein Eigenheim hat, oder? Ob eine Immobilie als Altersvorsorge sinnvoll ist und ob sie als Vorsorge ausreicht, lesen Sie in diesem Artikel.

Betongold: Warum eine Immobilie als Altersvorsorge Trend ist

Eine Immobilie als Altersvorsorge hat dem allgemeinen Tonus nach vor allem den Vorteil, dass man im Alter keine Miete zahlen muss. Durch ein Eigenheim macht man sich unabhängig von Mieterhöhungen. Die finanzielle Freiheit erreicht man aber nur, wenn die Baufinanzierung bis zum Renteneintritt vollständig getilgt ist.

Eine Immobilie ist zudem gerade bei Sparern in Sachen Altersvorsorge hoch im Kurs. Denn aufgrund der Null-Zins-Politik der Europäischen Zentralbank gibt es auf dem Sparbuch keine Sparzinsen. Wohin also mit dem Angesparten? Die sicherheitsliebenden Deutschen bringen Ihre Ersparnisse nur ungern an die Börse. Die niedrigen Zinsen bringen aber nicht nur Zinsangst mit sich, sie machen Baufinanzierungen so günstig wie nie zuvor. Das ist gut für sicherheitsliebende Sparer, denn diese wollen Ihr Geld sehen – sei es in Form eines gedruckten Sparbuches und investiert in Betongold. Eine Immobilie erscheint zinsgebeutelten Sparern als aktuell ideale Anlageform der Altersvorsorge.

Immobilie als Altersvorsorge: Welche Möglichkeiten gibt es?

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, sich eine Immobilie als Altersvorsorge anzuschaffen, gibt es einige wichtige Dinge zu beachten. Zum Beispiel gibt es mehrere Möglichkeiten, wie Ihnen Ihre Immobilie als Altersvorsorge dienen kann.

Die selbstgenutzte Immobilie

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, also selbst bewohnen wollen, sollten Sie schon beim Bauen oder Kaufen darauf achten, dass sie für das Alter geeignet ist. Unter anderem sind folgende Eigenschaften eventuell von Belang:

Die Barrierefreiheit:

  • Bäder sollten leicht zugänglich und mindestens 1,5 Meter breit sein
  • Der Badezimmerboden sollte möglichst rutschfest sein
  • Die Türen im Haus sollten mindestens 90 Zentimeter breit sein
  • Keine hohen Schwellen oder Absätze zwischen den Räumen
  • Befestigte Gehwege und Zufahrten • Mindestens ein Handlauf an der Treppe ins Obergeschoss
  • Ausreichende Beleuchtung in allen Zimmern

Etwaige Haltgriffe oder Einstiegshilfen können in der Regel beizeiten ganz einfach nachgerüstet werden. Hilfreich ist es auch, wenn Sie darauf achten, dass Sie im Alter notfalls vollständig auf der unteren Etage leben könnten. Vielleicht ist auch ein ebenerdiger Bungalow eine passende Bauweise für Ihr Vorgaben.

Instandhaltungsrücklage bilden

Um vor dem Rentenalter noch notwenige Umbaumaßnahmen oder Reparaturen durchführen zu können, sollten Sie eine Instandhaltungsrücklage bilden. Die allgemeinen Empfehlungen für die Höhe der Instandhaltungsrücklagen für eine Wohnfläche von 150 Quadratmetern reichen je nach befragtem Institut von 1.000 bis 5.600 Euro pro Jahr – zwischen knapp 85 und 470 Euro monatlich. Wenn Sie Rücklagen in dieser Ordnung bilden können, sind Sie gut dabei.

Wenn Sie vor dem Rentenantritt die Barrierefreiheit gewährleisten müssen oder größere Reparaturen erwarten, können Sie mit einem Bausparvertrag daraufhin sparen. Dadurch wissen Sie schon heute, zu welchen Konditionen Sie in einigen Jahren einen Kredit bekommen können. Das Bauspardarlehen müssen Sie übrigens nicht zwingend in Anspruch nehmen, Sie können sich auch lediglich Ihr Erspartes auszahlen lassen.

Die Lage:

  • Gute Verkehrsanbindungen, auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln
  • Nähe zum Arbeitsplatz
  • Einkaufsmöglichen des täglichen Bedarfs
  • Ärzte und Krankenhäuser in der Umgebung

Grundsätzlich sollten Sie sich zudem fragen, ob Sie lieber die Ruhe des Landes genießen wollen, oder ob Sie lieber in der Stadt oder am Stadtrand leben wollen. Denn gerade im Alter kann das eine große Rolle spielen. Auf dem Land haben Sie zwar Ruhe und Platz, doch Einkaufsmöglichkeiten oder Ärzte sind mitunter weiter entfernt als in der Stadt.

Die Größe des Hauses und des Grundstücks:

  • Große Grundstücke müssen auch im hohen Alter gepflegt werden können
  • Großes Haus muss im Alter sauber und instandgehalten werden
  • Evtl. Haus mit Einliegerwohnung oder Bungalow-Bauweise sinnvoll

Ein großes ausladendes und prächtig bepflanztes 4.000 Quadratmeter Grundstück ist ohne Frage toll. Es gibt viel Platz für die Kinder zum Spielen und für Gartenpartys. Aber können und wollen Sie so ein großes Grundstück mit 75 oder 80 Jahren noch bewirtschaften? Rasenmähen, Unkrautjäten, Bäume und Sträucher zurückschneiden sind körperlich nicht zu unterschätzende Arbeiten und können mit dem Alter sehr anstrengend werden. Vielleicht tut es das 1.000 Quadratmeter Grundstück ja auch?

Eine selbstgenutzte Immobilie als Altersvorsorge ist also eine gute Idee, wenn die Immobilie bis zum Renteneintritt abgezahlt und vorausschauend gebaut ist. Sie sollten im Alter keinerlei Probleme mit Ihrem Haus haben müssen. Seien es finanzielle Probleme durch nicht-abgezahlte Kredite oder körperliche durch zu viele Barrieren oder eine zu große Immobilie.

Die vermietete Immobilie als Altersvorsorge

Eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie als Altersvorsorge zu nutzen, ist die Vermietung. Hier wollen wir Ihnen drei Wege der Vermietung einer Immobilie als Altersvorsorge einmal vorstellen und Ihnen die Vor- und Nachteile für die Zeit des Ruhestandes kurz und knapp erläutern.

Nicht für jeden eignen sich Vermietermodelle, denn die Immobilienfinanzierungen sind immer so individuell wie die Hausbesitzer. Hier ist ein individueller Blick auf Ihre finanzielle Ausgangssituation und Ihre Wohnbedürfnisse vonnöten. Ein Spezialist für Baufinanzierung wird Ihnen dabei helfen, ein derartiges Finanzierungs- und Wohnkonzept für Sie zu prüfen.

Bei den nachfolgenden Erläuterungen gehen wir davon aus, dass es sich bei der Immobilie um ein Einfamilienhaus handelt.

Die durchgängig vermietete Immobilie

Wollen Sie selbst gar nicht in dem Haus wohnen, sondern es nur vermieten, ist Ihre Immobilie ein reines Renditeobjekt. In diesem Fall erhoffen sich der Eigentümer der Immobilie als Altersvorsorge Mieteinnahmen als Aufbesserung der Rente. Die ständig vermietete Immobilie als Altersvorsorge zahlt sich durch die Mieteinnahmen zu einem Teil selbst ab. Denn die Mieteinnahmen können in die Tilgung der Baufinanzierung eingebracht werden. So polstert die eingenommene Miete die Rente auf. Das gilt allerdings nur dann, wenn die Immobilie zum Renteneintritt bereits vollständig abbezahlt ist.

Aber: Mieteinnahmen müssen Sie immer versteuern. Und bedenken Sie auch, dass Sie als Vermieter für Reparaturen und die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sind. Sie müssen also ausreichend Rücklagen bilden, um Ihren Vermieterpflichten nachkommen zu können. Die Rücklagen können Sie nicht einfach auf die Miete draufschlagen. Die Miete für Ihre Immobilie muss dem Mietspiegel der Region entsprechen. Zudem müssen Sie vermutlich auch zu Rentenzeiten noch selbst Miete zahlen, denn Sie leben vermutlich in einer Mietwohnung.

Dieses Modell lohnt sich wahrscheinlich nur so richtig, wenn Sie mehrere Immobilien zur Vermietung bereitstellen. Die Mieteinnahmen müssten deutlich höher sein als Ihre eigenen Mietausgaben, damit man von einer Aufbesserung der Rente sprechen kann. Steht die vermietete Immobilie auf dem Land, könnten die Einnahmen Ihre Mietausgaben für eine kleine Stadtwohnung vielleicht decken. Doch große Sprünge können Sie davon vermutlich noch nicht machen.

Die Immobilie erst selbst bewohnen und im Alter vermieten

Das Modell „erst selbst bewohnen, dann vermieten“ eignet sich vermutlich vor allem für diejenigen, denen die Immobilie im Alter einfach zu groß ist. Sie ziehen aus dem Eigenheim aus und in eine kleinere Mietwohnung um.

Wenn Sie erst selbst in Ihrer Immobilie wohnen und sie anschließend, vollständig abgezahlt, als Altersvorsorge vermieten, sparen Sie sich schon einmal die Mietkosten in der Phase des Selbstbewohnens. Die Raten für die Baufinanzierung müssen Sie hingegen dennoch zahlen. Ab dem Zeitpunkt der Vermietung, zahlen Sie dann wiederum selbst wieder Miete, weil Sie in eine Mietwohnung umziehen. Womöglich decken sich aber die Mieteinnahmen und -Ausgaben, je nachdem wie teuer Ihre Mietwohnung dann ist. Ihre Mieteinnahmen müssen Sie auch in diesem Fall versteuern und auch um die Instandhaltungsrücklagen kommen Sie vermutlich nicht herum.

Die Immobilie erst vermieten und im Alter selbst darin wohnen

Bei dem letzten Vermietermodell, dass wir Ihnen kurz vorstellen möchten, wird die Immobilie als Altersvorsorge erst vermietet und anschließend selbst bewohnt. Während der Finanzierungsphase tilgen die Mieteinnahmen zumindest einen Teil des Baudarlehens und im Ruhestand brauchen Sie sich um eigene Mietkosten keine Gedanken machen.

So ganz ohne Nachteile ist aber auch dieses Modell nicht. Bevor Sie hier selbst einziehen, steht vermutlich eine umfassende Sanierung an, denn bis zu diesem Zeitpunkt wurde das Haus ja von einer oder mehreren Parteien be- und abgewohnt. Diese Sanierungen sollten möglichst aus Eigenkapital finanziert werden, sonst hätten Sie im Alter noch einen Kredit abzuzahlen. Das bedeutet, dass Sie während der Laufzeit Ihrer Baufinanzierung eine Instandhaltungsrücklage bilden sollten.

Immobilie als Altersvorsorge verkaufen

Neben der selbstbewohnten und der vermieteten Immobilie als Altersvorsorge haben Sie auch noch die Möglichkeit, das Geld aus dem Verkauf der Immobilie als Geldanlage zu sehen. Hier gehen wir von der Situation aus, dass Sie bis ins hohe Alter Ihre abgezahlte Immobilie selbst bewohnen, sie dann verkaufen, in eine Mietwohnung ziehen und sich von dem Verkaufserlös einen schönen Ruhestand gönnen.

Sie konnten also die Vorzüge einer selbstbewohnten Immobilie nutzen und brauchen sich im Alter nicht um die Bewirtschaftungen von Haus und Hof kümmern. Allerdings haben Sie bei diesem Modell wieder Mietkosten im Alter. Das geht nur, wenn die Rente das dann auch zulässt. Zudem kann Ihnen keiner sagen, was Ihre Immobilie in 30 Jahren wert sein wird. Im schlimmsten Fall bekommen Sie nicht einmal annähernd das, was Sie selbst bezahlt haben. Dieses Modell ist also ziemlich spekulativ. Um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen, sollte die Immobilie als Altersvorsorge zudem immer gut, vermutlich sogar überdurchschnittlich gut, in Schuss gehalten werden.

Wenn Sie vorhaben, sich von dem Verkaufserlös eine Eigentumswohnung zu kaufen, gibt es auch einige Dinge zu beachten. Wohnungen in der Stadt sind zunächst einmal in der Regel verhältnismäßig teurer als Häuser auf dem Land. Zudem sparen Sie so zwar die reinen Mietausgaben ein, doch Sie werden Teil einer Eigentümergemeinschaft, müssen monatlich zu den Nebenkosten für Strom und Heizung auch Hausgeld zahlen und Instandhaltungsrücklagen bilden. Viele unterschätzen diese Kosten. Bei diesem Modell müssen Sie vorher genaustens berechnen, ob und wie viel Sie genau sparen und ob es nicht doch finanziell günstiger ist, zur Miete zu wohnen.

Was Sie bei der Finanzierung der Immobilie als Altersvorsorge beachten sollten

Neben der Lage, Größe und der Instandhaltung Ihres Eigenheims ist auch die Finanzierung der Immobilie als Altersvorsorge überaus wichtig. Denn die Idee dieses Konzepts geht nur auf, wenn Sie durch die Immobilie keine unnötigen Mehrbelastungen im Alter mehr haben.

Die oberste Faustregel lautet daher: Die Baufinanzierung muss bis zum Renteneintritt vollständig abgezahlt sein.

Das schaffen Sie vor allem dann, wenn die Finanzierung von Beginn an auf soliden Beinen steht. Solide bedeutet vor allem, dass Sie mindestens die Kauf- oder Baunebenkosten aus Eigenkapital zahlen sollten. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, umso weniger Fremdkapital – also Darlehen – müssen Sie bei der Bank aufnehmen. Und je kleiner Ihr Baudarlehen ist, desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei.

Gerade bei niedrigen Zinsen ist es wichtig, eine möglichst hohe Tilgung von mindestens drei Prozent zu wählen, viel tilgen, schnell abzahlen. Zudem sollten Sie sich den niedrigen Zinssatz durch eine möglichst lange Sollzinsbindung von mindesten 20 Jahren sichern. Vielleicht kommen Sie auch für ein Volltilgerdarlehen infrage.

#

Unsere Beispielrechnung zeigt deutlich, wie sich die Sollzinsbindung und der anfängliche Tilgungssatz auf die Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung auswirken. Während Bauherr A, der eine kurze Zinsbindung und eine niedrige Tilgung gewählt hat, rund 40 Jahre zum Abzahlen der Finanzierung braucht, sind es bei Bauherr B 28 Jahre.

Tipps zur Finanzierung einer Immobilie als Altersvorsorge:
  • Hoch tilgen
  • Lange Sollzinsbindung wählen
  • Volltilgerdarlehen prüfen
  • Eigenkapital einbringen
  • Bis zum Renteneintritt schuldenfrei sein

Reicht eine Immobilie als Altersvorsorge aus?

Im Alter unabhängig von Mietpreisschwankungen zu sein, ist mit Sicherheit ein Vorteil. Laut dem Statistischen Bundesamt wohnen Immobilienbesitzer im Alter 500 Euro günstiger als Mieter. Das sind 6.000 Euro im Jahr. Allerdings sind Immobilienbesitzer allein dafür zuständig, dass Ihre Immobilie instandgehalten wird und dafür müssen sie Rücklagen bilden. Diese Kosten haben Mieter beispielsweise nicht.

Nebenkosten nicht vergessen

Vergessen Sie nicht, dass sowohl Mieter als auch Immobilienbesitzer Nebenkosten für Strom, Gas und Telekommunikation haben. Immobilienbesitzer müssen zudem vollständig für die Grundsteuer, Versicherungen, Wasser, Abwasser und Müllbeseitigung aufkommen, während Mieter diese Kosten entweder nur anteilig oder zumindest mit den Nebenkosten in Raten zahlen können.

Zudem kann man Beton nicht essen. Selbstverständlich nützt eine Immobilie als Altersvorsorge nicht viel, wenn Ihre Rente nicht auch noch für Nahrung, Kleidung und sonstige Dinge und Produkte des täglichen Bedarfs reicht. Die Antwort auf die Frage, ob eine Immobilie als Altersvorsorge ausreicht, lautet also: im Normalfall und für Normalverdiener nicht.

Altersvorsorge auf mehrere Standbeine verteilen

Das Rentenniveau wird in den kommenden Jahrzehnten immer weiter sinken. Während Sie im Jahr 2000 noch fast 53 Prozent Ihres letzten Gehaltes als Rente bekamen, sind es 2019 nur noch 48 Prozent. Für 2030 ist ein Rentenniveau von nur noch 43 Prozent angesetzt. Wie es danach aussieht, steht noch in den Sternen.

Setzen Sie Ihr gesamtes Vermögen und all Ihre Hoffnungen nur auf die Immobilie als Altersvorsorge spricht man vom so genannten Klumpenrisiko. Bildhaft ist es vergleichbar mit einem Glücksspiel. Setzen Sie beim Roulette alles auf eine Zahl, ist die Chance, dass Sie gewinnen niedriger als wenn Sie Ihren Einsatz streuen.

Eine Immobilie ist ohne Zweifel ein wichtiger Pfeiler einer ganzheitlichen Altersvorsorgestrategie. Zusätzlich ist es in der heutigen Zeit unerlässlich mit einer privaten Rentenversicherung zusätzlich zur gesetzlichen Rente vorzusorgen. Je jünger Sie bei Abschluss sind, desto niedriger sind die Beiträge. Auch Fondssparpläne können ein Pfeiler einer Vorsorgestrategie sein. Individuelle Beratung ist hier überaus wichtig. Der Berater muss wissen, wer Sie sind und was Ihnen finanziell wichtig ist, um Ihnen ein umfangreiches Vorsorgepaket schnüren zu können.

Fazit: Ist eine Immobilie als Altersvorsorge eine gute Idee?

Wenn die Finanzierung auf soliden Beinen steht und Sie die Baufinanzierung bis zum Renteneintritt vollständig abgezahlt und Rücklagen gebildet haben, ist eine Immobilie als Altersvorsorge absolut eine gute Idee. Mit einer selbstbewohnten Immobilie als Altersvorsorge sind Sie unabhängig von Mietpreisen und unabhängig von potenziell nervigen Nachbarn. Wollen Sie Ihre Immobilie im Alter vermieten, sollten Sie sich ausgiebig beraten lassen und abwägen, ob es sich in Ihren konkreten Fall finanziell wirklich lohnt.

Eine Immobilie als Altersvorsorge ist eine gute Idee, aber nicht die ultimative und einzige Lösung für Ihre Altersvorsorge. Denn Sie können sich von Ihren vier Wänden nicht ernähren und auch die laufenden Nebenkosten wie die Grundsteuer, Abfallbeseitigung, Strom, Wasser, Gas, Telekommunikation nicht zahlen. Daher ist eine Immobilie immer nur ein Pfeiler einer ganzheitlichen Altersvorsorge. Man sollte aber auch auf die finanzielle Unabhängigkeit im Alter hinarbeiten, etwa mit einer privaten Rentenversicherung, einer Riester-Rente oder einer betrieblichen Altersversorgung.