Unbedenklichkeitsbescheinigung: Für Immobilienkäufer ein Muss
Dr. Klein
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung gehört zu den wichtigsten Unterlagen bei einem Immobilienkauf. Lesen Sie jetzt, welche Voraussetzungen Sie dafür erfüllen müssen und wie Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist bei einem Immobilienkauf die Grundlage für die Übertragung des Grundstücks oder der Immobilie.
- Sie bestätigt dem Grundbuchamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer, welche als Grundlage für die Grundbucheintragung gilt.
- Ohne Unbedenklichkeitsbestätigung wird der Käufer nicht als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
- Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird durch das Finanzamt ausgestellt.
Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung gehört zu den wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf oder Immobilienverkauf. Sie dient als Nachweis für das Grundbuchamt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Das Finanzamt bestätigt mit der Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, dass keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung des Käufers in das Grundbuch bestehen und der Käufer somit als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann.
Wann ist die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung nötig?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist sowohl bei einem Immobilienkauf als auch bei einem Immobilienverkauf wichtig, da sonst kein Eigentumsübergang stattfinden kann. Ohne die Bestätigung, dass die Grunderwerbsteuer vom neuen Eigentümer gezahlt wurde, darf das Grundbuchamt keinen Grundbucheintrag vornehmen. Auch wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, ist der Käufer somit bis zur Grundbucheintragung noch kein rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.
Ebenso erhält der Verkäufer bis zur Eintragung des Käufers in das Grundbuch den Verkaufspreis nicht. Indirekt ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung also auch für die Baufinanzierung wichtig, denn ohne Grundbucheintrag zahlt die Bank das Darlehen nicht aus.
Gibt es Ausnahmen für die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Ausnahmen, in denen Sie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen müssen, werden nur in folgenden Fällen gewährt:
- Die Immobilie wird an Verwandte in gerader Linie verkauft (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkelkinder, Ehegatten).
- Sie haben die Immobilie geerbt.
- Der Kaufpreis der Immobilie liegt unter 2.500 €.
Liegt einer der genannten Fälle vor, muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt und somit auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt werden.
Gibt es Voraussetzungen für die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die wichtigste Voraussetzung für die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung bei einem Immobilienkauf ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Diese fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus. Welcher Steuersatz in Ihrem Bundesland gilt, sehen Sie in unserer Grafik:
Haben Sie die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet und liegen auch keine anderen Steuerschulden vor, wird Ihnen die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. In Ausnahmefällen erhalten Sie die Bescheinigung auch ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer, und zwar nur dann, wenn nach Ermessen des Finanzamtes die Steuerforderung nicht gefährdet ist (§22 Grunderwerbsteuergesetz).
Wie beantrage ich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuch erhalten Sie über das Finanzamt. Dazu muss ein Antrag auf eine „Bescheinigung in Steuersachen“ gestellt werden. Viele Finanzämter halten dafür Online-Formulare bereit. Im Falle eines Immobilienkaufs übernimmt die Beantragung in der Regel der Notar. Dieser stellt auch die für den Antrag nötige Veräußerungsanzeige.
Jeder Immobilienkauf muss dem Finanzamt mitgeteilt werden, da dann Grunderwerbsteuer fällig wird. Der Notar ist verpflichtet, den Immobilienkauf innerhalb von 2 Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages in einer so genannten Veräußerungsanzeige dem Finanzamt schriftlich anzuzeigen.
Der Antrag und die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung bis hin zum Grundbucheintrag erfolgt in 5 Schritten:
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Der Notar schickt eine Kopie des Kaufvertrages zusammen mit der Veräußerungsanzeige an das Finanzamt.
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Nach der steuerlichen Prüfung durch das Finanzamt erhält der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid mit einer Zahlungsaufforderung.
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Wurde die Grunderwerbsteuer gezahlt, schickt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar.
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Der Notar reicht die Unbedenklichkeitsbescheinigung anschließend mit allen weiteren Unterlagen beim Grundbuchamt ein.
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Der Käufer wird als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Haben Sie die Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer erhalten, sollten Sie diese so schnell wie möglich zahlen. Je eher die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt eingeht, desto schneller erhalten Sie auch Ihre Unbedenklichkeitsbescheinigung und desto eher kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Auch die Bank kann Ihnen so schneller das Darlehen zur Verfügung stellen.
Was kostet eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Für die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung fallen Gebühren an. Diese bewegen sich allerdings in geringem Rahmen und betragen zwischen 5 und 15 €. Bei einem Immobilienkauf oder -verkauf sind diese Gebühren in den Notarkosten enthalten. Wer die Kosten übernimmt, wird im Kaufvertrag festgehalten, üblicherweise ist es der Käufer.
