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Eine Immobilie zu hundert Prozent finanzieren? Das ist zu beachten.

Dr. Klein – April 2019

„Nebenkosten plus mindestens 20 Prozent des Immobilienpreises“ – so lautet eine gängige Empfehlung auf die Frage, wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf mitzubringen ist. Ohne Zweifel ist das eine optimale Ausgangssituation: Damit ist die Finanzierung solide und die Bank gibt günstige Zinsen. Bei steigenden Immobilienpreisenund Nebenkosten ist das allerdings oft nicht mehr realistisch.Tarkan Atik, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, erklärt Möglichkeiten und Risiken von 100-Prozent-Finanzierungenund gibt Tipps, worauf dabei zu achten ist.

„Gerade junge Leute haben noch keinen nennenswerten Betrag für eine Immobilie angespart. Gleichzeitig möchten sie aber  ihren Wunsch vomeigenen Haus oder der Wohnung nicht auf die lange Bankschieben und die momentan günstigen Zinsen mitnehmen“, so die Erfahrung von Tarkan Atik. Das Anliegen ist verständlich: Zurzeit sind dieBauzinsen auf einem  ausgesprochenniedrigen Niveau, und auch wenn Experten zufolge kurzfristig nur wenig Dynamik drin ist– in ein oder zwei Jahren liegen sie mit einiger Sicherheit darüber.

 

Augen auf bei hohem Beleihungsauslauf

Fakt ist: Wer kein Eigenkapital mitbringt, erhält von der Bank einen höheren Sollzins. Grund ist das größere Risiko für die Bank, im Fall einer Zwangsverwertung nicht mehr den gesamten Betrag zurückzubekommen – und das preist sie mit ein. So wird die Finanzierung in jedem Fall teurer und sie dauert meistens auch länger. Das heißt konkret: Die Darlehensnehmer müssen mit höheren Raten rechnen und sie können oft nicht so hoch tilgen. Somit tragen sienicht nur die finanzielle Belastung über eine längere Zeit, sondern sie haben auch schlechtere Karten bei der Anschlussfinanzierung, weil noch mehr Restschuld verbleibt. Hierfür muss ein größerer Betrag – mit höheren Zinsen – aufgenommen werden. Ist dann auch noch das Zinsniveau gestiegen, fällt der Unterschied zu einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital umso deutlicher aus.

„Zwar finden wir oft Bankpartner für 100-Prozent-Finanzierungen. Aber je höher der Beleihungsauslauf wird – das ist der fremdfinanzierteAnteil am Immobilienwert – umso kritischer sollte die Finanzierung geprüft werden. Die Frage ist janicht nur, ob man die Raten irgendwie aufbringen kann, sondern auch, wie es um die Lebensqualität steht“, gibt Tarkan Atikzu bedenken. „Wer in ständiger Sorge lebt, dass unvorhergesehene Reparaturen oder Anschaffungen anfallen oder sich während der Laufzeit keine angenehmen Dinge wie einen Urlaub leisten kann, der sollte von dem Vorhaben Abstand nehmen.“

Voraussetzungen für eine 100-Prozent-Finanzierung

  • eine überdurchschnittlichgute Bonität und tadelloser Schufa-Score
  • großzügiger finanzieller Puffer
  • ausgezeichnete Lage und sehr guter Zustand der Immobilie
  • gewissenhafte Rechnungen und eine bewusste Entscheidungfür die Finanzierung
  • Ein guter Versicherungsschutz, z.B. Berufsunfähigkeitsversicherung / Risikolebensversicherung)

 

Worauf sollte man bei einer Finanzierungdes gesamten Kaufpreisesachten?

Atik zufolge spreche generell erst einmal nichts dagegen durchzurechnen, wie eine 100-Prozent-Finanzierung aussehen würde. Denn wenn die Rahmenbedingungen stimmten – gutes Einkommen und stabile finanzielle Perspektiven – seien die Interessenten manchmal erstaunt, welche realisierbaren Möglichkeiten es für sie gebe.So wiezum Beispiel fürJan und Sarah Haber*, beide Ende 20, die sich Anfang des Jahres den Wunschdes eigenen Hauses erfüllt haben: ein neu gebautes Reihenhaus, in der Nähe von Darmstadt. Das Paar verfügt über ein gutes Einkommenund erwartet Gehaltssteigerungen.

Allerdings: Dasvorhandene Eigenkapital von ca. 36.000 Euro ist angesichts des Hauspreises von 350.000 Euro nicht wirklich üppig. Um eine Sicherheit für Unvorhergesehenes zurückzulegen, entschließen sich die Habers, nur die Kaufnebenkosten selbstzu bezahlen und den gesamten Kaufpreis zu finanzieren. Hierfür wählen sie eine Lösung, bei der sie 1.600 Euro monatlich an Rate zahlen–ein relativ hoher Betrag, den sie allerdings ohne Probleme und langfristig aufbringen können.Damit tilgen sie zugleich so viel, dass das Haus nach 21 Jahren abbezahlt ist. Dank eines KfW-Anteils von 50.000 Euro erhalten sie auf die restlichen 300.000 Euro einen günstigen Zins von 1,67 Prozent bei 15 Jahren Zinsbindung. Generell gilt: Gerade bei 100-Prozent-Finanzierungensind eine lange Zinsbindung und hohe Tilgung essenziell. Sondertilgungen –zum Beispiel aus Erbschaften oder Versicherungen – helfen, schnell von den anfänglichen Schulden herunterzukommen. Wer darüber hinaus Tilgungssatzwechsel vereinbart, verschafft sich noch mehr Flexibilität, falls beispielsweise ein Elternteil nach einer Auszeit wieder in den Beruf einsteigt oder Gehaltssteigerungen zu erwarten sind.

Auch eine Kombination aus mehreren Finanzierungsbausteinenkanngünstig sein. So verhilft z.B. ein kurz laufendes Privatdarlehen dem langfristigen Annuitätendarlehen zu einem besseren Beleihungsauslauf und damit zu günstigeren Zinsen. Darlehensnehmer sollten diese Variante allerdings gut prüfen: Der Privatkredit ist teuer und sollte sehr schnell abbezahlt werden. Je nach persönlicher Ausgangslage und Vorliebe kommenauch Volltilgerdarlehen,Bausparverträge oder–wie im obigen Beispiel – tilgungsausgesetzte KfW-Darlehen in Frage. „Bei jeder Baufinanzierung kommt es auf den Einzelfall an. Wenn kein Eigenkapital eingebracht wird, sind die individuellen Rechnungen und Anpassungen wirklich entscheidend: Hier ist der Grat zwischen machbar und empfehlenswertbesonders schmal“, so Atik.

Hilfreich bei einer 100-Prozent-Finanzierung

  • •lange Zinsbindungen von mindestens 15 Jahren oder Volltilger-Darlehen
  • möglichst hohe Tilgung und Tilgungssatzwechsel vereinbaren, Sondertilgungen leisten
  • sachkundige Beratung für individuelle Finanzierungslösung

 

*Name geändert

Über Dr. Klein
Die Dr. Klein Privatkunden AG ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und seit über 65 Jahren erfolgreich am Markt etabliert. Angefangen in der Vermittlung von Finanzierungen in der kommunalen Wohnungswirtschaft in Lübeck baut Dr. Klein seine Expertise kontinuierlich aus und ist mittlerweile deutschlandweit mit rund 550 Beratern vor Ort an über 200 Standorten bundesweit vertreten. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten nachhaltig, allumfassend und verständlich in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung, Ratenkredit und Geldanlage. Dank kundenorientierter Beratungskompetenz und vertrauensvollen Beziehungen zu rund 400 Kredit- und Versicherungsinstituten sichert Dr. Klein seinen Kunden stets den einfachsten Zugang zu individuellen Finanzlösungen. Dafür wird das Unternehmen immer wieder ausgezeichnet. Zuletzt als „Vorbildlicher Finanzvertrieb“ und zum fünften Mal in Folge mit dem „Deutschen Fairness-Preis“. Dr. Klein ist eine 100%ige Tochter des an der Frankfurter Börse im SDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport AG.