Immobilie als Kapitalanlage – ist das auch 2020 sinnvoll?

Dr. Klein

Ob für den Vermögensaufbau oder zur Altersvorsorge: Immobilien als Kapitalanlage sind beliebt. Niedrige Zinsen sprechen für den Erwerb, doch die Preise steigen vielerorts nach wie vor. Lohnt sich der Kauf auch 2020?

 

Warum sind Immobilien als Kapitalanlage beliebt?

Ob Erbschaft oder Ersparnisse: Viele Anleger stehen vor der Frage, wie sie ihr Geld langfristig sinnvoll investieren sollen. Da Festgeld oder Tagesgeld kaum noch Zinsen abwerfen, kommen unter Renditeaspekten eher Aktien oder Fonds infrage. Doch nicht jeder Privatinvestor will sich am Auf und Ab an den Börsen beteiligen.

Bevorzugen auch Sie eher Betongold anstelle von schwankungsintensiven Kapitalanlagen? Dann sind Sie mit ihrer Einschätzung in guter Gesellschaft: Privatpersonen in Deutschland vermieten rund 15 Millionen Wohnungen, wie das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln 2017 im Rahmen einer Studie herausfand. Und auch Profi-Anleger schätzen den deutschen Markt für Wohnimmobilien aufgrund seiner Stabilität.

 

Wann ist ein Investment in Kapitalanlageimmobilien sinnvoll?

Wer im Frühjahr 2011 ein Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung benötigte, musste dafür satte vier Prozent Zinsen einkalkulieren. Heute ist eine Baufinanzierung je nach Eigenkapital und Kaufpreis schon ab einem Sollzins von 0,6 Prozent möglich (Stand 22. Januar 2020), wie unser aktuelles Zinschart zeigt.

Diese Traumkonditionen verdanken Immobilienkäufer und Bauherren indirekt auch der Europäischen Zentralbank (EZB), die den Leitzins seit nunmehr fünf Jahren bei null Prozent belässt. Der Wermutstropfen dabei: Das Zinstief bringt sowohl private als auch professionelle Investoren dazu, verstärkt auf Betongold zu setzen, weil andere vergleichsweise sichere Anlageformen heutzutage kaum noch eine nennenswerte Verzinsung abwerfen. Die Folge: Stark gestiegene Immobilienpreise, vor allem in und um die Metropolen. Und auch 2020 wird sich dieser Trend Experten zufolge fortsetzen – eine Einschätzung, die auch Dr. Klein teilt.

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist jedoch kein Selbstgänger – damit sich die Investition lohnt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Gute Lage – sowohl die direkte Umgebung als auch die Region ist attraktiv
  • Gute Substanz der Immobilie ohne versteckte Mängel
  • Rendite und Risiko entsprechen Ihren Vorstellungen
  • Angemessener Mietpreismultiplikator (in der Regel nicht höher als 30)
  • Solide Rendite, die Ihren Vorstellungen entspricht

 

Immobilien als Geldanlage – warum ist die Lage so wichtig?

Es kann gar nicht oft genug betont werden: Wenn Sie ein Renditeobjekt kaufen wollen, spielt die Lage der Immobilie die zentrale Rolle bei der Entscheidung für oder gegen den Immobilienkauf. Denn hiervon hängt ab, ob Ihre Investition sich auch langfristig in Form einer Wertsteigerung auszahlt und Sie mit stabilen Mieteinnahmen ohne längeren Leerstand rechnen können.

Anders als bei einer Immobilie, die Sie selbst nutzen, gilt es vor dem Kauf einer Kapitalanlageimmobilie, die Perspektive potenzieller Mieter einzunehmen: Angenommen, Sie ziehen in Betracht, eine Eigentumswohnung mit drei bis vier Zimmern zu kaufen und haben keine Kinder: Dann ist es sinnvoll, dass Sie auch Kriterien wie etwa Kitas, Schulen und Spielplätze in der Nähe berücksichtigen, auch wenn dies für Sie selbst keine Rolle spielt.

Um die Lage besser einschätzen zu können, ist es empfehlenswert, dass Sie sowohl die Mikro- als auch die Makrolage ins Visier nehmen.

Mikrolage: was bietet die direkte Umgebung?

Um die Lagequalität einer Immobilie beurteilen zu können, lohnt sich ein Blick auf die nähere Umgebung:

  • Befinden sich Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
  • Gibt es Allgemeinmediziner und Fachärzte in der näheren Umgebung?
  • Gibt es Cafés und Restaurants in der Nähe, die Sie ansprechen?
  • Wie gut ist die Gegend an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden?
  • Wie ist die Parkplatzsituation vor Ort?

Und, ganz wichtig: Welchen Eindruck macht die Gegend insgesamt? Passt sie zur Zielgruppe, die Sie als Mieter ansprechen wollen? So mag eine kleine Wohnung für Studenten auch in einer lebhaften Gegend passen. Ältere Mieter würden sich dort hingegen möglicherweise nicht wohl fühlen. Im Idealfall spricht die Lage Ihrer Renditeimmobilie eine möglichst breite Zielgruppe an, so dass sich Ihre Chancen erhöhen, bei einem Mieterwechsel schnell wieder Mieteinnahmen zu erzielen.

Makrolage: welche Aussichten bietet die Region?

Neben der Mikrolage – also der direkten Umgebung der Immobilie – spielt auch die Makrolage eine zentrale Rolle für die Kaufentscheidung. Es ist daher empfehlenswert, dass Sie folgende Fragen klären:

  • Wie steht es um die wirtschaftlichen Perspektiven in der Region?
  • Wie ist die Bevölkerungsentwicklung?
  • Wie hoch ist der Leerstand bei Mietwohnungen?

Generell gilt dabei: Die Aussichten auf einen Wertzuwachs sind umso besser, je wachstumsstärker der Standort ist. Kapitalanleger, die darauf achten, haben auch bessere Chancen, zügig neue Mieter zu finden, wenn ein Mieterwechsel ansteht.

 

Lage und Risiko: Wie hängt das zusammen?

Das Dilemma in puncto Lage: Je besser sie insgesamt ist, desto höher sind auch die Kaufpreise – und in einigen Regionen gilt der Markt für Wohnimmobilien tendenziell als überhitzt. Sie müssen sich als Kapitalanleger also entscheiden: Top-Lage mit sicherer Perspektive, aber geringer Rendite? Oder eine Immobilie in einer Region, die noch nicht so überteuert ist und dafür höhere Renditechancen bietet? Was eher infrage kommt, hängt auch von Ihrer persönlichen Risikoeinschätzung ab.

Ein Beispiel: Wer heute im Hamburger Stadtteil Eppendorf eine der für die Gegend typischen Altbauwohnungen kauft, muss sehr viel Geld in die Hand nehmen. Er kann aber auch ziemlich sicher davon ausgehen, dass das Quartier auch künftig gefragt sein wird. Weitaus preiswerter wäre hingegen der Kauf einer Wohnung im Stadtteil Wilhelmsburg. Doch wie sich dieses Quartier entwickeln wird, ist derzeit noch schwer einzuschätzen.

 

Wo ist der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Im bundesweiten Vergleich gelten die so genannten B- oder C-Städte wie etwa Heidelberg, Bonn oder Ingolstadt hinsichtlich der Makrolage als ähnlich attraktiv wie die als A-Städte bezeichneten Metropolen wie Hamburg, Berlin, München und Stuttgart. Diese Bezeichnung stammt vom Immobilien-Researchunternehmen Bulwiengesa und ist mittlerweile üblich, um die Städte anhand der Bedeutung ihres Immobilienmarkts für Investoren zu unterscheiden.

In den A-Städten investieren auch internationale Anleger, bei den B-Städten handelt es sich um die Großstädte mit 250.000 bis etwa 650.000 Einwohnern, in denen vorwiegend deutsche Investoren aktiv sind. Attraktive Städte zeichnen sich oft durch Universitäten und attraktive Arbeitgeber vor Ort aus oder profitieren wie zum Beispiel Potsdam von der Nähe zu einer der Metropolen.

Als schwierig beurteilen Immobilienmarktexperten hingegen die Aussichten in ländlichen Regionen, die nicht im Einzugsgebiet großer Städte liegen und schlecht ans Verkehrsnetz angebunden sind. In vielen dieser Gegenden schrumpft die Bevölkerung teils rapide. Dieser Trend ist unter anderem in Teilen des Saarlands und des Ruhrgebiets zu beobachten – und auch in vielen ostdeutsche ländlichen Regionen.

 

Die Immobilie auf dem Prüfstand: Bruchbude oder solide Substanz?

Neben der Mikro- und Makrolage spielt auch die Immobilie selbst eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung. So nützt die tollste ruhige Lage in einem beliebten Stadtteil einer prosperierenden Universitätsstadt wie Heidelberg letztlich nichts, wenn das Wohnhaus in einem desolaten Zustand ist und möglicherweise zu einem überhöhten Preis angeboten wird.

Das schwierige daran: Nicht jeder Kaufinteressent kann Zustand und Kaufpreis fachgerecht beurteilen. Es ist daher – insbesondere bei Altbauten – empfehlenswert, dass Sie einen Gutachter konsultieren und mit ihm gemeinsam die angebotene Immobilie besichtigen. Er kann eine Einschätzung zu den Schwachstellen geben – und so können Sie besser einschätzen, welche möglichen Sanierungskosten mit dem Kauf auf Sie zukommen könnten.

 

Wann ist der Kaufpreis angemessen?

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist immer dann sinnvoll, wenn der Kaufpreis nicht überhöht ist und die Immobilie möglichst dauerhaft zu guten Konditionen vermieten können. Doch wie hoch darf der angemessene Kaufpreis überhaupt sein?

Einen Anhaltspunkt dafür liefert der sogenannte Mietpreismultiplikator, auch wenn diverse Faktoren wie etwa mögliche Mietausfälle oder Steueraspekte nicht berücksichtigt werden. Er wird auch als Vervielfältiger bezeichnet und gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um die Kapitalanlageimmobilie einschließlich Neben- und Modernisierungskosten zu finanzieren.

Ein Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 400.000 Euro inklusive Nebenkosten, die jährlichen Mieteinnahmen für vergleichbare Objekte liegen im Schnitt bei 16.000 Euro. Dann liegt der Vervielfältiger bei 25 und besagt, dass Sie 25 Jahre brauchen, bis Sie den Kaufpreis über die Mieteinnahmen finanziert haben. Die dafür erforderlichen Daten zur erwarteten Miete liefern die örtlichen Mietspiegel – für Hamburg etwa können Sie diese online abrufen. Die Formel zum Mietpreismultiplikator lautet:

Kaufpreis (inkl. Neben- und Modernisierungskosten) / Jahresnettokaltmiete = Vervielfältiger

 

Wie hoch sollte der Mietpreismultiplikator sein?

Je nach Standort gilt ein Vervielfältiger von 25 als angemessen, in attraktiven Großstädten kann er auch bei 30 oder mehr liegen. Pauschal lässt sich diese Kennziffer jedoch nicht beurteilen. So kann ein Vervielfältiger von 35 in einer begehrten Lage einer Metropole durchaus akzeptabel sein, in einem unbeliebten Stadtteil einer Stadt mit sinkender Bevölkerungszahl ist ein Wert von 15 möglicherweise zu hoch.

 

Rendite und Risiko: wie hängen diese Größen zusammen?

Neben dem Mietpreismultiplikator ist auch die Rendite eine wichtige Kennziffer – schließlich zeigt sie an, ob die Investition in eine Kapitalanlageimmobilie zu Ihren individuellen Ertragsvorstellungen passt.

Als klassische Größe gilt eine Rendite von vier bis fünf Prozent.

Aufgrund der starken Marktdynamik mit Kaufpreisen, die stärker als die Mieten steigen, ist diese Messlatte mit Renditeobjekten in Toplagen nur noch schwer zu erreichen. Dabei gilt – wie generell bei Kapitalanlagen – dass Sie in gefragten Regionen mit geringerem Risiko mit einer geringeren Rendite rechnen müssen – und umgekehrt.

Achten Sie bei der Berechnung Ihrer Rendite darauf, dass Sie von den jährlichen Mieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten wie zum Beispiel Verwaltungs- und Renovierungskosten abziehen und diesen Wert durch den Kaufpreis plus Nebenkosten teilen. Da die Mieteinnahmen unterm Strich dann niedriger ausfallen, ist auch die schlussendliche Rendite unter Umständen geringer als vier bis fünf Prozent.

Generell lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage dann, wenn die Rendite höher ist als bei anderen Geldanlageformen wie dem Sparbuch oder dem Fondssparen. Zwar kann die Rendite aus Immobilien häufig nicht mit denen aus Aktiengeschäften mithalten, dafür ist eine Immobilie häufig sicherer als die Investition an der Börse.

 

Wie können Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren?

Wenn Sie in ein Renditeobjekt investieren möchten, haben Sie – je nach Geldbeutel und persönlicher Situation – mehrere Möglichkeiten:

  • Zinshaus
    Haben Sie ausreichend Kapital zur Verfügung, kann ein Zinshaus für Sie infrage kommen. Der Name leitet sich aus der im süddeutschen Sprachraum gängigen Bezeichnung Mietzins für die Miete ab, ist aber auch in Norddeutschland üblich. Gängig ist auch die Bezeichnung Mietshaus oder Mehrfamilienhaus.
  • Vermietete Eigentumswohnung
    Der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung eröffnet Ihnen mehrere Möglichkeiten: Sie können diese ausschließlich als Renditeobjekt erwerben – oder auch für die Nutzung innerhalb der Familie vorsehen. So können Sie beispielsweise eine Wohnung aussuchen, die auch Ihren Vorstellungen vom Wohnen im Alter entspricht – und später selbst dort einziehen.
  • Vermietetes Einfamilienhaus
    Einfamilienhäuser gelten als eher ungünstige Option, da eventuelle Modernisierungskosten nicht auf mehrere Parteien umgelegt werden können. Es kann in bestimmten Fällen jedoch trotzdem sinnvoll sein, ein Eigenheim zu vermieten – beispielsweise, wenn Sie Ihr Elternhaus geerbt haben und sich (noch) nicht davon trennen mögen.

Immobilie als Geldanlage finanzieren – so geht’s

Anderes als bei einer selbstgenutzten Immobilie reicht es bei der Investorenfinanzierung nicht aus, die monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu überprüfen, um die für tragfähige Darlehensraten zu ermitteln. Es ist darüber hinaus ratsam, auch die zu erwartenden Mieteinnahmen in die Kalkulation einzubeziehen – jedoch eher vorsichtig kalkuliert.

Auch Banken achten bei der Finanzierung einer Zweitimmobilie auf diese Faktoren, da sie vor allem die Erträge der Investition und weniger den Sachwert für ihre Kreditzusage berücksichtigen. Daher wenden sie bei Renditeobjekten das Ertragswertverfahren an. Eine weitere Besonderheit: Anders als bei der Finanzierung Ihrer selbstgenutzten Immobilie ist es bei Kapitalanlageimmobilien nicht unbedingt empfehlenswert, mehr als 20 Prozent Eigenkapital einzusetzen. Der Grund: Die Zinskosten können steuerlich geltend gemacht werden.

Ganz ohne Eigenkapital geht es in der Regel jedoch nicht: So ist es ratsam, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Stimmen die Eckdaten zur Immobilie und ist das Einkommen ausreichend hoch, ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchaus denkbar, allerdings auch mit mehr Risiko verbunden. Je nachdem, ob die bereits vorhandene Immobilie bereits schuldenfrei ist, kann diese zudem als Sicherheit dienen.


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