Neubaugebiet finden: So klappt’s bestimmt!

Dr. Klein

 

Die bittere Wahrheit ist: Leider versüßt diese Vorstellung nachts nicht nur eure Träume. Bauplätze in Neubaugebieten sind mancherorts so heiß begehrt wie das neue iPhone bei Millennials. So mutiert die romantische Vorstellung oft zum frustrierenden Wartemarathon. Denn: Das Bauland, das für Neubaugebiete zur Verfügung gestellt wird, wird immer knapper – und die Kämpfe darum immer härter.

Was ihr dagegen tun könnt: euch bei den richtigen Stellen informieren. Bereit sein zum Zuschlagen. Und dranbleiben.  

1. Wie finde ich ein Neubaugebiet?

Gemeinden & Städte: die Neubaugebiets-Macher

Grundsätzlich sind Städte und Gemeinden eure Anlaufstelle Nummer 1, wenn ihr ein Neubaugebiet sucht. Genauer gesagt das Bauamt oder Stadtplanungsamt.

Denn bei ihnen laufen alle Fäden zusammen: Sie entscheiden, wo neue Wohnsiedlungen entstehen sollen, vergeben Grundstücke und schließen die neuen Wohnbereiche an Straßen, das Strom- und Wassernetz an. Sie legen auch fest, was und wie dort gebaut werden soll.

Gewissermaßen sind die der Oberboss.

Der Start in eure Neubaugebiet-Suche

Eure Suche nach einem Neubaugebiet sollte deshalb bei der Gemeinde oder Stadt starten. Meistens findet ihr alle Neuprojekte auf ihrer Website oder im Gemeinde- oder Stadtblatt. Viele Kommunen veröffentlichen freie Grundstücke auch in Online-Grundstücksbörsen.

Okay, ganz ehrlich: Die Website eurer Gemeinde ist gefühlt 2003 das letzte Mal aktualisiert worden?

Dann helfen euch die Protokolle der Bauordnungsausschuss- oder Gemeinde-Sitzungen weiter. Die hängen im oder vor dem Rathaus. Dort wird alles entschieden, was ihr als Grundstücks-Suchende wissen müsst: Wo entsteht ein Neubaugebiet? Wie viele Grundstücke gibt es? Wie sieht der Bebauungsplan aus? Wann startet die Erschließung? Was sind die nächsten Schritte? Das ist nicht die spannendste Lektüre – lohnt sich aber.

Natürlich könnt ihr auch die netten Menschen im Bauamt direkt fragen. Manchmal springt dabei auch die ein oder andere weitere Information raus.

Kirche, Makler und Banken: euer Plan B

Obwohl der Löwenanteil der Grundstücke wahrscheinlich der Gemeinde oder Stadt gehört, mischen noch andere Player mit: Privatpersonen und Organisationen. Es gibt kaum ein Neubaugebiet, in dem nicht zumindest ein paar Bauplätze in solchen Händen sind – und die sie vor Baubeginn verkaufen.

Dazu zählen:

• Bauträger wie Fertighaus-Anbieter
• Kirchen
• Stiftungen
• regionale Organisationen (zum Beispiel Baulandentwicklungsgesellschaften)
• Privatpersonen
• Banken
• Makler

Es lohnt sich, Websites von großen Bauträgern, Baulandentwicklungsgesellschaften oder regionalen Organisationen nach geeigneten Angeboten zu durchforsten. Auch Online-Grundstücks-Portale helfen euch weiter.

Der klassische Underdog: die Kirche. Sie besitzt in vielen Regionen enorme Bauflächen, die sie häufig auf Basis des Erbbaurechts verpachtet. Fragt mal bei der Gemeindeverwaltung nach. Da viele sie nicht auf dem Schirm haben, könnte das euer Vorteil sein.

 

 

2. Kann ich auf dem Grundstück bauen, was ich will?

Vielleicht seht ihr euch schon in einem Holzhaus im Schweden-Stil mit einem Henning Mankell-Roman auf der Couch lümmeln. Oder vor eurem Massivhaus mit Flachdach Unkraut jäten. Welches Bild euch auch immer vor Augen schwebt: Bevor ihr einen Bauplatz kauft, solltet ihr unbedingt einen Machbarkeits-Check durchführen.

Wie und was in einem Neubaugebiet gebaut werden darf, könnt ihr nämlich nicht frei von der Leber weg entscheiden. Ein Bebauungsplan macht Vorgaben für alle Gebäude, die dort entstehen. Er regelt zum Beispiel, wie groß und hoch Häuser sein dürfen. Wo eine Garage gebaut werden darf oder welche Dachformen erlaubt sind.

Dort erfahrt ihr auch, ob hier ein reines Wohngebiet (Kürzel: WA) oder ein Mischgebiet (Kürzel: MI) – also eine Mischung aus Wohnen und Gewerbegebiet – entsteht.

Damit euer Eigenheim-Traum nicht platzt, sollte ein Architekt oder Fachmann überprüfen, ob euer Wunsch-Haus überhaupt nach euren Vorstellungen gebaut werden darf.

Festgelegt wird der Bebauungsplan von der Gemeinde oder Stadt und ist meistens digital einsehbar.

 

3. Wie werden Bauplätze vergeben?

Endlich ist es so weit: Ihr habt den richtigen Platz für euer Traum-Haus gefunden – ein Grundstück eurer Stadt oder Gemeinde. Mit dem Bebauungsplan geht alles klar und ihr wollt sofort zuschlagen. Doch wahrscheinlich seid ihr damit nicht allein.

Der Kampf um neue Bauplätze ist groß. Obwohl es immer mehr Bauwillige gibt, entstehen immer weniger Neubausiedlungen. Das hat in manchen Regionen eine regelrechte Bewerberflut losgetreten.

So entscheiden Gemeinden, wer ein Grundstück bekommt

Darauf gibt es so viele verschiedene Antworten wie auf die Frage, welcher Pizza-Belag der beste ist. Es gibt schlichtweg keine einheitliche Vergabepraxis. Stattdessen legen Städte und Gemeinden selbst fest, nach we
lchen Richtlinien sie auswählen.

Eins haben sie fast alle gemein: Jeder, der sich für ein Grundstück interessiert, füllt einen Bewerberbogen aus. Darin werden persönliche Daten abgefragt, zum Beispiel die Anzahl der Kinder oder die Entfernung zur Arbeitsstätte.

Eure Angaben werden im nächsten Schritt oft nach einem Punktesystem bewertet. Es gibt Punkte für:

• Anzahl der Kinder
• Ehrenamt
• Wartezeit auf ein Grundstück
• Ortsansässigkeit
• Arbeitsstätte in der gleichen Stadt
• Familie im Ort, die sich um eure Kinder kümmert

Die abgefragten Kriterien sind jedoch von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. Aber ihr ahnt es schon: Wer am meisten Punkte hat, darf als Erster ein Grundstück auswählen.

Haben mehrere Bewerber die gleiche Punktzahl, entscheidet das Los. Mancherorts wird gleich ausschließlich auf das Losverfahren gesetzt.

Interessentenliste: Beim Warten Chancen erhöhen

Für alle, die sich sicher sind, die Traum-Stadt für ihr Eigenheim gefunden zu haben – denen aber noch kein passendes Neubaugebiet unter die Nase gekommen ist – führen Städte häufig so genannte Interessentenlisten.

Mit ein paar kurzen Angaben über euch und den Baugrund der Begierde hat die Gemeinde euch damit offiziell als Suchende auf dem Zettel. Sobald neue Grundstücke vergeben werden, werdet ihr darüber bequem informiert. Wenn das Neubaugebiet zu euch passt, könnt ihr ins Bewerbungsverfahren starten.

Natürlich ist es auch möglich, noch einen Rückzieher zu machen. Der Eintrag auf die Interessentenliste ist unverbindlich und kostenlos. Sich darauf schreiben zu lassen, bringt aber oft einen willkommenen Punkte-Segen: Denn je länger ihr auf der Liste steht, desto mehr Wartezeit-Punkte werden euch angerechnet.

Private Grundstücks-Besitzer: schnell sein zahlt sich aus

Makler, Bauträger und andere private Bauland-Besitzer bestimmen selbst, an wen sie ihren Grund verkaufen. Das kann euch in die Karten spielen: Denn in vielen Fällen ist der Schnellste am Ende der glückliche Käufer. Damit ihr keine kostbare Zeit verliert, lohnt es sich also, die wichtigsten Bewerbungsunterlagen parat zu haben.

Außerdem ist die Konkurrenz an Mitbietenden im Vergleich zum öffentlichen Verfahren erheblich geringer. Euren Hut auch bei privaten Angeboten in den Ring zu werfen, ist also eine gute Idee.

 

4. Was kosten Bauplätze in Neubaugebieten?

Jeder Grundstücks-Suchende muss diese bittere Pille schlucken: die Preise.

Das ist der Moment, in dem ihr euch wahrscheinlich sehnlichst wünscht, eine Kindheit mit Telefonzelle statt Handy gehabt zu haben: Denn vor zehn Jahren war der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch mehr als 50 Prozent günstiger.

Laut dem Statistischen Bundesamt ist er 2019 auf ein neues Rekordhoch geklettert: bundesweit durchschnittlich auf 189,51 Euro. Zum Vergleich: 2009 lag er noch bei 122 Euro. In den großen Städten wie Hamburg, München oder Berlin hat er sich in den letzten 20 Jahren sogar vervierfacht.

Beim Preis gilt die alte Makler-Weisheit: Was zählt ist die Lage, Lage, Lage. Während ihr in Berlin pro Quadratmeter satte 1.200 Euro hinlegen müsst, könnt ihr in Thüringen mit weniger als 50 Euro stolze Land-Besitzer werden.

Hier erfahrt ihr, wie viel Baugrund kostet

Aber wer legt überhaupt fest, wie viel ein Bauplatz kostet? Die Gemeinde passt ihre Grundstücks-Preise an den ortsüblichen Bodenrichtwert an. Er wird alle zwei Jahre von unabhängigen Gutachtern festgelegt. Entscheidend ist: Wie teuer die verkauften Bauplätze in den letzten zwei Jahren waren und wie gut das Gebiet bereits erschlossen ist.

In der Regel gibt es einen festen Quadratmeter-Preis für das gesamte Neubaugebiet. Ein Stück Land mittendrin kostet also genau so viel wie eins am Rand. Wie viel das genau ist, erfahrt ihr beim Bauamt, auf ihrer Website oder in den Sitzungsprotokollen.

Aber Achtung: Für private Träger wie Bauträger oder Stiftungen gelten diese Quadratmeter-Preise nicht.

Eins solltet ihr für eure Budget-Planung unbedingt ganz genau unter die Lupe nehmen: die Erschließungskosten. Damit euer Haus an Straßen, das Telefon- und Abwasser-Netz angeschlossen wird, müsst ihr womöglich mehrere tausend Euro hinlegen.

 

5. Erschließung: Was kostet sie?

Jeder, der ein Haus baut, muss die Erschließungskosten bezahlen.

Bei der Erschließung geht es zum Beispiel um Straßen, Zufahrtswege, Telefonleitungen, Abwasser oder Stromleitungen. Also alles, was ihr für einen Pizza-und-Netflix-Abend braucht.

Man unterscheidet zwischen öffentlicher (bis zur Grundstücksgrenze) und privater Erschließung (auf eurem Baugrund). Ein Thema, das sich für viele überraschend in einen fünfstelligen-Albtraum verwandelt.

Aber jetzt kommt die gute Nachricht: Die Kommune bietet oft schon erschlossene Bauplätze an. Sie kümmert sich im Vorfeld um die Infrastruktur bis zu eurer Grundstücksgrenze und legt die Kosten auf den Kaufpreis um. Ein echter Glücksgriff, der euch viel Aufwand und böse Überraschungen erspart.

So erfahrt ihr, ob euer Bauplatz erschlossen ist

Aber das gilt nicht für alle Grundstücke. Die Bodenrichtwertkarte bei eurer Gemeinde verrät euch, ob euer Wunsch-Bauplatz erschlossen ist.

Findet ihr dort das Kürzel „efb“, könnt ihr einen Freudenhüpfer machen: In dem Fall fallen für euch keine weiteren Kosten an. Das Kürzel „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig) verrät dagegen, dass Erschließungskosten auf euch zukommen. Aber keine Angst: Anders als bei Einzelgrundstücken sind die anfallenden Kosten in Neubaugebieten meistens überschaubar.

Um welche Anschlüsse ihr euch selbst kümmern müsst, erfahrt ihr bei der Gemeinde. Sie gibt auch Auskunft über anfallende Kosten oder verrät euch, welche Stellen ihr für eine Einschätzung ansprechen müsst.  

Zusatzkosten: für die interne Erschließung zahlt ihr

So oder so: Die Verlegung von Stromleitungen, Telefon und Co. auf eurem Grundstück ist eure Sache. Wie tief ihr dafür in die Tasche greifen müsst, hängt auch davon ab, wie weit euer Haus von der Grundstücksgrenze entfernt ist.

Ein Beispiel: Euer Haus steht sieben Meter von der Grundstücksgrenze entfernt. Dann fallen rund 7.000 Euro für die private Erschließung an.

 

6. Besser von der Gemeinde oder privat kaufen?

Nicht für jeden sind alle Anbieter die richtige Wahl. Je nachdem, wie groß euer Budget ist oder wie wichtig euch ein flexib
ler Hausbau ist, fallen bestimmte Anbieter von vornherein hintenüber. 

Die Vorteile und Nachteile im Überblick:

Kommunen:

Städte und Gemeinden besitzen in der Regel den Löwenanteil des Baulands.

Vorteile:

• Hier gibt es das größte Angebot.
• Die Preise sind niedriger als die von privaten Anbietern. Ihr zahlt keine Vermittlungsprovision.

Nachteile:

• Die Bewerbung ist mühselig: Ihr müsst euch gegen viele andere Interessenten durchsetzen.
• Ihr wartet häufig lange, bis ihr einen Bauplatz bekommt.

Bauträger:

Bauträger wie Fertighaus-Anbieter kaufen große Flächen in Neubaugebieten und verkaufen diese an potentielle Kunden weiter. Mit dem Kauf verpflichtet ihr euch, euer Eigenheim von diesem Bauträger errichten zu lassen.

Vorteile:

• Diese Grundstücke sind oft vergleichsweise günstig.
• Ihr bekommt ein Komplettpaket, das euch viel Zeit und Nerven erspart.

Nachteile:

• Ihr seid nicht so flexibel, wie euer Haus aussehen soll. Der Bauträger hat eventuell ein begrenztes Angebot an Haus-Typen. Schaut euch vor dem Kauf genau an, ob er euer Wunsch-Haus realisieren kann – und welche Summe unterm Strich steht.

Kirche:

Ein anderes Modell fährt die Kirche: Sie verpachtet ihre Grundstücke, statt sie zu verkaufen. Damit ihr euer Haus auf ein Kirchen-Grundstück setzen dürft, zahlt ihr den Erbpachtzins. Das ist eine regelmäßige Gebühr, die üblicherweise für 99 Jahre vereinbart wird.

Vorteile:

• Ihr spart eine Menge Geld, weil ihr kein Grundstück kaufen müsst.
• Die Kirche hat viel Baugrund und wird von den meisten Suchenden häufig übersehen.

Nachteile:

• Ihr müsst auch nach Einzug regelmäßig höhere Geldbeträge (Erbpacht) an die Kirche zahlen.
• Das Grundstück gehört euch nicht.
• Die Dauer der Grundstücks-Nutzung ist beschränkt.

Makler & Banken:

Sie werden von Privatpersonen oder Unternehmen beauftragt, um Grund zu verkaufen. Alternativ könnt ihr einen Makler oder eine Bank mit der Suche nach einem geeigneten Bauplatz im Neubaugebiet beauftragen.

Vorteile:

• Ihr seid nicht selbst in der Endlosschleife des Suchens gefangen.
• Ihr erfahrt von Bauplätzen, die ihr noch nicht auf dem Zettel hattet.
• Ihr habt weniger Arbeit, weil der Verkauf professionell abgewickelt wird.

Nachteile:

• Es fällt eine Vermittlungsprovision von rund sechs Prozent an.

 

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Auf Wunsch vereinbart er mit euch einen Termin für ein kostenloses Beratungsgespräch – vor Ort mit Hygienekonzept, übers Telefon oder online per Video. Nach dem Beratungsgespräch erhaltet ihr euer persönliches Angebot: alles kostenfrei und unverbindlich.

 

 

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