Immobilienerwerb-2017

Immobilienerwerb günstiger als Mieten

Die Accentro Real Estate AG hat in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft in Köln den Accentro-IW Wohnkostenreport 2017 herausgegeben. Danach steht fest: Mit einem Immobilienerwerb fahren Eigennutzer unverändert günstiger, als mit der Anmietung einer Wohnimmobilie.

Für die Analyse wurden Mieten und Wohnnutzerkosten aus 401 Kreisen in Deutschland ausgewertet.

Danach sind seit Anfang 2017 zwar höhere Zinsen zu verzeichnen. Trotzdem beläuft sich der wirtschaftliche Vorteil des Eigennutzers beim Immobilienerwerb gegenüber der Miete im Bundesdurchschnitt auf 33 Prozent.


Immobilienerwerb in Großstädten

Diese Tendenz wird selbst für die 7 größten deutschen Städte bestätigt: Hier liegen die Vorteile zwischen 23 Prozent in Stuttgart und 40 Prozent in Hamburg. Und selbst in Berlin setzt sich dieser Trend fort: Während man dort derzeit eine Durchschnittsmiete von EUR 8,12/qm zu verzeichnen hat, belaufen sich die Wohnkosten für selbstgenutztes Wohneigentum bei identischen Wohnflächen auf EUR 5,20/qm. Dabei wurden sogar höhere Kaufnebenkosten inkl. Provisionszahlungen für Makler zugrunde gelegt.


Weniger Ersterwerbe

Diese Entwicklung lässt aber keineswegs den Schluss zu, dass die Zahl der Immobilienerwerbe gestiegen wäre. Im Gegenteil: Sie ist rückläufig.

Auf der einen Seite ist es aufgrund der unverändert niedrigen Zinsen möglich, zum Beispiel eine Eigentumswohnung innerhalb von 35 Jahren komplett abzubezahlen. Dabei sind die laufenden Ausgaben für Zinsen, Tilgung und Instandsetzung/Erhaltung nicht höher, als die Mietbelastung für eine vergleichbare Wohnung. Das gilt selbst für den Fall, dass die Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung (z.B. nach 10 Jahren) deutlich steigen sollten: Bei einer Steigerung des Zinssatzes auf 3,5 Prozent fahren 97 Prozent der Erwerber wirtschaftlich besser, als vergleichbare Mieter. Und selbst bei einer Steigerung auf 4,5 Prozent liegt dieser Anteil immer noch bei 93 Prozent. Der Report bringt dieses Ergebnis auf den Punkt: „Dies bedeutet, dass derjenige, der Eigenkapital und Erwerbskosten aufbringen kann, die Vermögensbildung faktisch ohne Mehrkosten dazubekommt“.

Damit wird aber zugleich das entscheidende Stichwort für die Kehrseite der Medaille geliefert: Es wird davon ausgegangen, dass bei einen Immobilienerwerb ca. 30 Prozent des Kaufpreises für Erwerbsnebenkosten und Eigenkapital zur Verfügung stehen sollten. Dem steht gegenüber, dass nur 40 Prozent der deutschen Haushalte über ein Vermögen von EUR 40.000.- oder mehr verfügen. Hieraus leiten die Autoren des Reports unter Berücksichtigung einiger zusätzlicher demografischer Daten die Forderung ab, “ die Zugangsbeschränkungen für die Wohneigentumsbildung zu senken, damit mehr Haushalte die Möglichkeit haben, Wohneigentum als Baustein der Altersvorsorge zu erwerben“. —

Letztlich beschreibt der Report also ein Dilemma:

  • Niedrige Zinsen und günstigere Wohnkosten bei gleichzeitiger Vermögensbildung und damit verbundener Altersvorsorge sprechen unmissverständlich für den Immobilienerwerb.
  • Die durchschnittlich geringe Eigenkapitalausstattung der deutschen Haushalte hindert sie zunehmend daran, diese günstige Situation zu nutzen und eine Immobilie zu erwerben.

Unsere Erfahrung

Diese Entwicklung können wir nach derzeitigem Stand zwar (noch ?) nicht bestätigen: Sowohl im Bereich der Eigennutzer, als auch bei den Kapitalanlegern verzeichnen wir unverändert eine signifikant steigende Nachfrage nach Immobilien und dementsprechend auch nach Finanzierungen, die mit Erfolgsaussicht geplant werden können. Die Feststellungen und Trendprognosen des Reports sind jedoch ernstzunehmen. Deshalb macht es Sinn, den Immobilienkauf intelligent zu planen, zum Beispiel durch Eigenkapitalausstattung mittels eines vorgezogenen Erbausgleichs oder unter Ausschöpfung geeigneter Fördermittel, die aktuell sowohl in Form von Zuschüssen, als auch mittels zinsvergünstigter Darlehen zur Verfügung stehen. „Intelligent“ deshalb, weil durch derartige Konzepte bares Geld – ggf. auch in Form der legalen Vermeidung einer Steuerbelastung – gespart werden kann. Gleichzeitig können sich derartige Maßnahmen positiv auf das Eigenkapital bzw. zumindest auf die Kapitaldienstfähigkeit auswirken.


Was tun ?

Bei Immobilienkauf und Neubauvorhaben sind wir sicherlich die richtigen Ansprechpartner, um derartige Vorhaben zu begleiten. Baufinanzierung, Fördermittel und Finanzierungsoptimierung sind für uns keine Fremdworte, sondern unsere tägliche Beschäftigung. Deshalb macht es Sinn, die aktuelle Niedrigzinsphase zu nutzen und den Immobilienkauf bzw. Neubau gemeinsam mit uns anzugehen.

Bei Bedarf bitte einfach Kontakt mit uns aufnehmen. Wir kümmern uns gerne !


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